Diversificar, Diversificar e Diversificar

O setor aeroportuário apresenta um conjunto relevante de oportunidades de diversificação, mas neste artigo trataremos apenas de uma, o desenvolvimento imobiliário

A crise do coronavírus tornou a diversificação de receitas uma questão imperativa nos aeroportos.

Fatores como volatilidade nos preços dos combustíveis, taxa do dólar alta, novos hábitos dos passageiros, demandas ESG, políticas mais restritivas de viagens em grandes empresas e restrições de fluxo de caixa levaram a uma ampliação da concentração de voos em aeroportos Hubs, limitando o fluxo de passageiros em aeroportos Origem/Destino.

Nossa principal estrela sempre será o passageiro, mas aumentar gradativamente a parcela de receita não dependente deste ator protagonista tornou-se fundamental.

O setor aeroportuário apresenta um conjunto relevante de oportunidades de diversificação, mas neste artigo trataremos apenas de uma, o desenvolvimento imobiliário.

Cidade Aeroportuária

O conceito de cidade aeroportuária vem sendo amplamente discutido desde os anos 1970. Para este artigo, vamos abordar alguns aspectos que moldaram este pensamento para entendermos como áreas do sítio podem gerar vantagem competitiva.

Mauritius Schaafsma, planejador urbano do aeroporto de Schipol, disse que “o aeroporto sai da cidade, a cidade segue o aeroporto, tornando o aeroporto uma cidade”.

Já John Kasarda, que cunhou o termo Aerotrópole, observou que se olharmos para os terminais de trem mais movimentados de ontem, encontraremos os grandes centros urbanos de hoje; e se olharmos para os aeroportos mais movimentados de hoje, encontraremos os grandes centros urbanos de amanhã.

Aeroportos são grandes geradores de emprego e renda e por essência, protagonistas na requalificação de áreas metropolitanas, aproximando cidades e, gradativamente, se tornando os novos espaços urbanos do século 21.

Mas como o espaço do aeroporto será apropriado por atividades econômicas, transformando-se numa cidade aeroportuária?

Abaixo estão  alguns insights de como este desenvolvimento imobiliário acontecerá, a partir de 2 vertentes:

1) A centralidade é o Aeroporto

Neste caso, o desenvolvimento imobiliário se dará com o uso da sinergia direta com a aviação. Destacam-se atividades como hotéis, centros de convenção, postos de combustível, hangares de aviação geral e manutenção de aeronaves, parques logísticos e distritos industriais.

Para esta vertente, fluxo de passageiros, comunidade aeroportuária, movimentação de mercadorias e aeronaves funcionam como elemento facilitador para a implementação de empreendimentos. Um aeroporto que funciona 24 horas por dia contempla um fluxo intenso de passageiros, o que é de suma importância para um hotel, por exemplo.

Para logística, a possibilidade de estar em terras aeroportuárias significa a mitigação de riscos operacionais e agilidade em seus processos, decorrente do fato de aeroportos serem bem conectados à região que estão inseridos por grandes vias e rodovias.

Centros de Convenções utilizam a aviação como uma alavanca, mas também a impulsionam, devido ao grande número de participantes de outras cidades e países em congressos e feiras, numa engrenagem retroalimentada.

Atrair empreendimentos que necessitam de transporte aéreo doméstico ou internacional se transforma num poderoso vetor de desenvolvimento regional e vantagem competitiva para estes negócios e para o aeroporto.

2) Desenvolvimento imobiliário tradicional

Neste caso, a integração com a cidade será o principal fator na atração de negócios para o aeroporto. Basicamente tudo que é solução ou oportunidade para a cidade poderá ser desenvolvido no sítio aeroportuário, como empreendimentos como hospitais, supermercados, posto de combustíveis, lojas de varejo, shopping centers, torres empresariais, escolas e universidades, entre outros.

Nesta ótica, os aeroportos mais integrados às áreas urbanas de suas cidades saem na frente, uma vez que o desenvolvimento imobiliário se dá através de boas conexões viárias, num contexto em que o aeroporto já é bastante conhecido pela população. Outra vantagem é a ligação com o transporte público e demais meios de transporte, que fazem a cidade se apropriar das áreas de aeroporto de uma maneira mais rápida e consistente.

Aeroportos menos conectados precisam se planejar e criar um destino para a cidade, dando bons motivos e facilidades logísticas para as pessoas irem até lá.

Neste caso os trabalhos de integrar o aeroporto à cidade, aumentando sua conectividade e diversidade de acessos são fundamentais para viabilizar o desenvolvimento imobiliário em conjunto com a criação do destino aeroporto, que aos poucos acostumará as pessoas a frequentá-lo.

O desenvolvimento sustentável e lucrativo de todas as áreas disponíveis do sítio aeroportuário virá da capacidade do aeroporto de planejar a ocupação de seu espaço, articulando a integração entre diversos segmentos, ao mesmo tempo, em que explora a aviação como fomento de desenvolvimento e as vocações e necessidades das cidades onde estão inseridos.

As ideias e opiniões expressas no artigo são de exclusiva responsabilidade do autor, não refletindo, necessariamente, as opiniões do Portal AirConnected

Ricardo Gesse
O executivo Ricardo Gesse é CEO da Zurich Airport Brasil, empresa que tem 100% da concessão dos aeroportos de Florianópolis, Macaé e Vitória. Gesse tem uma longa experiência no setor de aviação. Ocupou posições de liderança em companhias aéreas e aeroportos. Em Florianópolis, foi Diretor de Operações, desde o início da administração privada do aeroporto, em janeiro de 2018, até dezembro de 2019, quando se tornou Diretor Geral. No período, foi responsável pelo complexo processo de transferência operacional do antigo para o novo terminal internacional de passageiros da Capital catarinense. Em 2020, liderou a unificação da gestão dos aeroportos de Florianópolis, Macaé e Vitória. É formado em Economia, com especializações na área de Marketing, Gestão de Qualidade e Processos.

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